房票用完，买临安还是酒店式公寓？ | 立问立答NO.46

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶融创金成·臻蓝府

▷项目地址：拱墅区桃源街与观桃路口

▷开盘信息：6号楼共53套，主力户型107-149㎡

▷均价31100元/㎡，毛坯交付

▷最近地铁站直线距离：4号线桃源站约500米

短评：挺适合城北的刚需。现在市面上一堆的精装盘，毛坯反而很难得，总价可以控制，在整个城北，臻蓝府有自己比较鲜明的卖点。

▶阳光城·未来悦MAX

▷项目地址：余杭区文二西路与绿汀路交叉口

▷开盘信息：128套，主力户型101-125㎡

▷均价31000元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷最近地铁站直线距离：3、5号线绿汀路站约650米

短评：上次中签率只有4.75%，共有3137组客户报名，足够说明了一切。对于整个未来科技城，这样的选择只剩下三个了。因此，不管是它的价格，还是它的地段，积极参与吧。

▶滨江金地·御品

▷项目地址：上城区海潮路与东宝路交叉口

▷开盘信息：8、9号楼共119套，主力户型116-169㎡

▷均价69800元/㎡，含6000元/㎡精装修

▷最近地铁站直线距离：7号线城站站约350m

短评：这是一个有着极强的确定性的楼盘，距离西湖只有2.5公里，让无数人为之向往，而且钱江新城和望江新城都是滨江的势力范围，在这一带有绝对的定价权，不管是产品还是价格，都还是很稳的。不管你如何看待这个价格，它都是望江新城的地步。

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精选提问·立问立答

Question 1

﹝33_LEI﹞提问：小王子，请问一下，在阿里上班，滨江和西溪都要跑。首套，考虑马上要小孩，需要学区房。期望环境好一些的性价比高一些的学区房。请问选择转塘片区还是浦沿片区，还是未来科技城片区？目前再看绿城之江一号，观邸，坤和和家园，哪个更合适？

答：首先，三个置业方向基本上都可以，无论是在滨江、未来科技城二选一，还是折中选在之江，问题都不大，主要还是看你的预算。

应该不会夫妻两个都是西溪、滨江两边跑的话。一般情况下，还是建议和女方上班距离得近一些，更方便照顾家里。

从你说的这三个楼盘来看，学区上还是绿城之江一号和坤和和家园更好一些。绿城之江一号是学军小学之江校区，和家园则是求是教育集团和家园小学，这两个都还算是杭州不错的小学学区。

钱塘大观（观邸）的学区是滨文小学，只能说是一般。在滨江是排不上号的。

综合来看，我个人会比较倾向于和家园、之江1号、钱塘大观（观邸），这样排序。

Question 2

﹝花开见佛﹞提问：咨询一下小王子，我买的是钱江新城世包国际64方，入手3.8万/平，听说现在5.3万/平，是先卖掉还是继续留着，我是投资小白，望回复！谢谢您了！

答：请问，你想好把世包的公寓卖掉以后用来做什么吗？是再买房子？还是说采用其他方式投资？如果没有想好接下来怎么操作的话，建议还是继续持有。

世包国际中心还有新房房源在售，我咨询了售楼处，目前公寓的均价是5万7，大户型、小户型都有。而在官方平台上，目前还查不到世包国际中心的二手房成交。

毕竟钱江新城的地段摆着，这类产品也是比较稀缺的，租金收益应该也会很不错。

不过，如果已经有了接下来更好、更完整的投资方案，那就选择出手卖掉吧。

Question 3

﹝反派角色﹞提问：小王子，总预算200多万，首套房。前期自住，后期如果不在杭州了可能就会变成投资，考虑学区和出行，临平荣安那个盘怎么样呢？或者有更好的楼盘推荐吗？

答：期房项目除非是签约学区，否则是没有学区之说的。所以荣安柳岸闻莺还没有办法确定学区。

只能说，项目一路之隔就是育才实验小学新荷校区，将来有比较大的概率是这个小学的学区。育才实验小学是不错的，但是新荷校区是新开的校区，对口初中是临平第五中学，一般。

交通方面，项目距离9号线的站点还是有2公里多的直线距离的，不过道路交通网还是比较方便的。

说真的200万预算，也不要想学区和轨道交通特别突出了。在杭州基本上也没什么更好的选项了，性价比更高的，都要拼手气，比如最后两幢天都城的小户型。

所以我们经常强调，200万预算就不要强求太多了，把最介意的劣势排除以后，省下的差别真的不大。

Question 4

﹝Smile﹞提问：你好，杭州已无房票，是买临安还是买酒店式公寓？临安最近很热，已经1.8-2万，还有空间吗？若买推荐哪个盘？酒店式公寓富力中心如何？

答：根据杭州市场之前的经验，同一板块，同一时间段内，住宅的涨幅肯定是高于酒店式公寓的。

临安最近真的很红，但是投资客比例比较高，可能也会对后期的二手房价格形成压力。建议优先考虑青山湖科技城的轨道交通盘，一则可以依托城西科创大走廊，二则等到轨道交通兑现以后，还能迎来一定的机会。

但如果是临安住宅、市区酒店式公寓二选一，那还是要具体问题具体分析。酒店式公寓一定要算一算租金帐。杭州现在酒店式公寓租售比，大部分都不是很好，单价比较贵。

杭州富力中心估计首开的公寓是35-50方、4.7米精装修双钥匙、均价30000。小户型总价能够控制在100万左右，目前未来科技城租金水平还不错，一室酒店式公寓可以租个2500-3200元/月。个别楼盘比如EFC的会稍微高一些。

Question 5

﹝潇﹞提问：我是自住加保值，希望后期还能升值，想问问云宸和澄品该买哪个后期升值空间更大？晓风至少5.5万了吧？主要钱不够。看不准钱江世纪城板块，现在单价比滨江区高，又不像钱江新城配套齐全，该选滨江还是钱江世纪城？

答：其实这个月初，晓风印月的价格基本已经呼之欲出了，不过我们在这里不方便透露。但是限价确实有点狠，所以估计暂时不会领证了。

请放心，绝对不会到5万5这么高。如果你的预算够买云宸和澄品，那晓风印月的小户型应该也够了。

晓风印月的配套、学区、精装真的很优秀了，户型则是硬伤。户型设计上云宸做的还是不错的，但是配套和环境就不如晓风印月了。

晓风印月肯定还是会很抢手的，如果你确实喜欢，并且不怕错过其他楼盘，那其实可以为了它再等一等。

其实滨江和世纪城的概念真的没有这么割裂，距离不算远，利好也基本都能辐射到。从长远发展来看，钱江世纪城一定是对标钱江新城的。不过如果是我的话，会更倾向于选择滨江。

6月23日·大咖面对面

《地产说》线下分享见会面vol.9

未来已来——未来科技城最新规划详解

如果有一天失去马云，它还有价值吗？

这是未来科技城最大的悬念，结果可能摇摆不定。但所有人都希望未来科技城能够「去马云化」，从而加强板块发展的确定性。

从政府层面来讲，也会希望如此：未来科技城≠马云。所以整个未来科技城向外扩延，拉大骨架。于是，高铁新城来了，之江实验室来了，物联网小镇来了，甚至北面的瓶窑也会参与进来.....

那么未来科技城2.0还有什么前景？它有哪些最新的规划方案？未来科技城2.0边界到底在哪里？既然未来科技城2.0发展势在必行，下一个重要的机遇点在哪里？大家都说自己是未来科技城的楼盘，谁是真的，谁又是在蹭热度的？

本周日，程立老师将带你重新认识未来科技城。

活动时间：6月23日下午2点（本周日）

活动地点：融创金成·江南府售楼处

具体地址：未来科技城天目山西路与上和路交叉口南

分享嘉宾：《地产小王子》创始人程立老师

分享主题：《未来已来：告诉你一个真实的未来科技城》

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